最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月房地產(chǎn)累計(jì)投資46075億元，同比增長11.2%，增速比2018年全年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，但較1-4月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員夏磊表示，年初至今，房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁遠(yuǎn)超市場預(yù)期，房地產(chǎn)投資的拐點(diǎn)已至，預(yù)計(jì)未來每個(gè)月投資累計(jì)增速將下降0.6-0.8個(gè)百分點(diǎn)，全年投資增速為7%-8%。
從全國來看，土地成交領(lǐng)先房地產(chǎn)投資6-9個(gè)月。2018年拿地高峰進(jìn)入開工、施工期，推動投資走強(qiáng)。夏磊分析，2015-2018年，土地成交增速持續(xù)提升。2015年2月，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比下降52%，之后不斷回升，在2018年5月達(dá)到32%的增長高點(diǎn)。
從實(shí)物和價(jià)格因素來看，施工加快帶動實(shí)際投資大幅提速，價(jià)格因素對投資的拉動稍有減弱。2019年一季度，房地產(chǎn)投資累計(jì)增速11.8%，較2018年全年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，實(shí)際投資增速7.9%，提高4.0個(gè)百分點(diǎn)。夏磊認(rèn)為，主要是因?yàn)槭┕ぜ涌欤?018年拿地高峰進(jìn)入集中開發(fā)階段，去年底和今年初，寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)、部分城市調(diào)整調(diào)控措施，帶動年初銷售增速回升，房企加快開工、復(fù)工以配合銷售。2015-2016年牛市中銷售的期房臨近交房期，竣工自2018年10月以來總體改善。一季度，房地產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)增速3.9%，降低1.7個(gè)百分點(diǎn)，主要受PPI見頂后持續(xù)回落影響，同期，PPI累計(jì)同比增長0.2%，降低3.3個(gè)百分點(diǎn)。
從成本結(jié)構(gòu)來看，施工加快和單位建安成本企穩(wěn)共同推動建安支出提速，土地支出增速仍較快。1-4月，剔除土地購置費(fèi)后的建安支出同比增長5.5%，較2018年提高8.7個(gè)百分點(diǎn)，建安投資由降轉(zhuǎn)升。主要是由于房屋施工面積提高3.5個(gè)百分點(diǎn)至8.8%。單位建安支出增速見底回升、從-8.0%收窄至-3.0%，受益于2018年行業(yè)集中度顯著提升而大型房企精裝修比例更高。1-4月土地購置費(fèi)同比增長29.7%，主要因?yàn)?018年土地成交價(jià)款增速較高，滯后表現(xiàn)在土地投資支出上。
“從領(lǐng)先指標(biāo)來看，拿地見頂回落已經(jīng)一年，決定了當(dāng)下是投資拐點(diǎn)。”夏磊分析，2018年5月以來，300城宅地成交建面累計(jì)增速達(dá)到32%的高點(diǎn)后持續(xù)回落，2019年5月降至5%。一線、二線、三四線城市的土地成交累計(jì)增速分別在2018年的1月、5月和5月見頂回落，目前各線城市投資均已出現(xiàn)見頂跡象，印證投資拐點(diǎn)已現(xiàn)。
銀保監(jiān)會將重點(diǎn)整治資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，將在資金端制約房地產(chǎn)投資。5月17日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果，促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，針對銀行機(jī)構(gòu)、非銀機(jī)構(gòu)，列明多項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)整治要點(diǎn)，嚴(yán)防土地款融資、資金挪用于開發(fā)或購房等多類違規(guī)融資行為，預(yù)計(jì)房企到位資金增速將持續(xù)回落。
從成本結(jié)構(gòu)來看，施工和單位建安成本的支撐因素都開始弱化、建安支出拐點(diǎn)臨近，土地支出增速將繼續(xù)回落。夏磊稱，對于建安支出，施工增速拐點(diǎn)臨近，主要由于拿地見頂回落的滯后傳導(dǎo)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。單位建安成本增速大概率也即將見頂，主要由于銷售均價(jià)增速在2018年末見頂、2019年初以來回落。對于土地購置費(fèi)，前期土地成交價(jià)款增速持續(xù)回落的傳導(dǎo)效應(yīng)將繼續(xù)作用，后續(xù)土地支出甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。
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